【ブログ2ページマンガ】司法書士の視点 ~抵当権抹消登記~

 住宅ローン等の支払が完済すると、銀行から「担保権抹消登記」に関する書類が手渡されます。銀行の手を離れて「抵当権抹消手続」は土地・建物所有者の手にゆだねられます。

 完済したからといって土地・建物についている抵当権の登記が自動的に抹消されるわけではありませんので、土地・建物所有者が抹消手続をしない限りそのまま残っていきます。

 放置していると銀行からもらった「担保権抹消登記」に関する書類の有効期限が切れて、銀行に取り直しを依頼しないといけないことがありますので注意が必要です。

 

☆抵当権の場合

・抵当権解除証書等

(司法書士は「登記原因証明情報」と認識する。)

・抵当権設定契約書

(「登記識別情報通知書」が付いてくることがある。)

・委任状(銀行からのもの)

 

※登記識別情報とは,権利証(登記済証)に代えて法務局で発行されるアラビア数字その他の符号の組合せからなる12桁の符号です。不動産の名義を変える時に使うパスワードのようなイメージでしょうか。

 

 銀行員で知らない方にも知ってもらいたくて、急ぎマンガを作りました。

 

司法書士が「抵当権抹消登記」と聞いて まず気になる点
①土地所有者の登記事項証明書上の住所が変わっているか?

②抹消する不動産の個数は?

③抵当権者が会社の場合、会社法人等番号はあるか?

 

 この3つがわかれば、登記申請の段取りの全体的イメージが分かります。

 

①の点は、抵当権抹消登記だけをすればよいのかがわかります。

 もし、登記事項証明書(昔風にいうと登記簿)上の住所等の変更があれば、抵当権抹消登記をする前に「登記名義人住所変更登記」を入れないといけませんので、その報酬・登録免許税が別途必要になります。また、その住所変更が証明できる公的な書類(住民票等)が必要になります。

 したがって、住所等の変更がある場合には「登記名義人住所変更登記」の報酬・実費等を見積もりをする際に加算することがあります。

 

 余談になりますが、熊本市は平成24年4月1日より政令指定都市に移行し、区制施行による行政区画の変更が行われました。

 何のことかわかりにくいと思いますが、私の事務所を例にご説明しますと、私の事務所は平成24年4月1日より前は「熊本市薄場1丁目1番48号」でしたが、それ以降は「熊本市南区薄場1丁目1番48号」と変更になりました。つまり、これまでの住所等に東西南北のうちの1つ「○区」がついた表示に変わってしまったということです。

 

 したがって、住所の変更の場合は不動産登記をする際には原則として「登記名義人住所変更登記」をする必要がありますが、「○区」がついた表示になった場合は不動産登記規則92条により例外的に行政区画又はその名称について変更の登記があったものとみなされるので、「登記名義人住所変更登記」をする必要がない場合があります。

 

②の点は、見積もりを作成する際の登録免許税の額がわかります。

抵当権抹消登記でかかる登録免許税は、不動産の個数 × 1,000円 ですね~

 

③の点は、抵当権者が法人の場合は資格証明情報の提供に代え、原則として申請情報に会社法人等番号を記載することになったことと関係があります。

 不動産登記令等の一部を改正する政令(平成27年政令第262号)及び不動産登記規則等の一部を改正する省令(平成27年法務省令第43号)により法人の資格証明情報の取扱い等が変わり、会社法人等番号を記載すれば資格証明書を提出しなくてよくなりました。なお、代表者の資格を確認することができる「作成後1か月以内の登記事項証明書」を提出した場合には,会社法人等番号の記載はこれまでどおり不要です。

 

 ①②③が分かってはじめて、司法書士は登記申請についての見積もりや全体の流れを相談者等に話すことができます。

 

 

 その他にも細々と確認すべきことがありますが、以下のような点があるでしょうか。

・抵当権解除証書等の、解除の日付

 (記載されていない場合がある。)

・土地・建物所有者の本人確認・意思確認

 (生存していなければ相続登記が必要)

・登記事項証明書

 

 

成年後見の小噺なのですよ~ 第1話

「成年後見」についての4コママンガを作っていましたが、もうちょっと具体的な「成年後見」についてのマンガを作りたいと思い、シリーズマンガとして連載していきたいと思います。

 

 他にやりたいこともあるので不定期になると思いますが、よろしくお願いいたします。

 

 

「成年後見」についてのマンガの連載です。

 

 今回のシリーズは、「成年後見」についての相談・申立のお話になります。

 

判断能力に応じて、「後見人」「保佐人」「補助人」が本人(判断能力の低下した人)をサポートします。

 

☆後見類型

後見:日常生活での買い物等一人でできない

保佐:(車を買う・不動産の売買等)重要な契約等できない

補助:ちょっと契約等自信がない

 

 

 

 

「成年後見」の相談は、「遺産分割」「不動産売買」に関する相談の時によく出てきます。

 

 

 

相続人や不動産の売主には、判断能力がないといけないからですね。

 

 

 

 「成年後見制度」を利用しようと思うときには、4つのデメリットを知っておく必要があります。

 

 

 

「成年後見人等」は、家庭裁判所に申し立てて、家庭裁判所の裁判官が選任することになります。したがって、「成年後見人等」の候補者を申立書に記載することはできますが選任されるとは限らないのです。つまり、誰が選任されるかわかりません。

 また、「成年後見人等」は契約等で決めることができませんよ!

 

 

 

「遺産分割」をする場合には、「法定相続分」という遺産の分け方の目安・基準がありますが、判断能力が低下した人の「相続分」を無視することはできませんよね。

 

 

 

 

 「成年後見制度」を利用しようと考える人は本人以外の人が多いので、本人以外の人のメリットばかりに目がいってしまいます。「成年後見制度」とは、本人を守るための制度なので、この趣旨を忘れて「成年後見制度」を利用すると、「こんなはずじゃなかった」等大変なことになったりします。

 

 

 

 ちなみに、(本人が)判断能力が低下したからといって必ずしも「成年後見制度」を利用しなければならないというわけではありませんので注意してくださいね。

 

 

つづく・・・

 

7月21日長崎県司法書士会開催の「筆界特定」研修会の講師をしてきました。

事の始まりは、一本の電話からでした。5月の上旬の事です。

「ホームページを見たのですが、7月21日に開催予定の長崎県司法書士会での筆界特定の研修会の講師をお願いできますか?」

「????!」

 

 はじめは何のことかわからず、きょとんとしてしまいました。

 

 筆界特定の研修?

 確かにホームページには筆界特定のマンガを連載?していますが・・・

※筆界特定手続とは、(明治時代に遡る)土地の境界(筆界)を探し出す手続のこと。所有権界を確認する事ではない!

 

 ・・・・・・・

 新手の詐欺か?

 

 電話の相手は長崎県司法書士会の研修部の担当者だという・・・

 (担当者司法書士の名前はもちろん知らない。)

 

 とりあえず、日程を確認したが予定は何も入っていない。

 断る理由はない!

 

 ・・・・・・・

 思い直し

 

 私のホームページを見てくれて電話してくれたのだ。

 ありがたくお受けしよう!!

 

 少し考えてから電話でお受けすると返事しました。

 

☆協議事項

①7月7日までにレジュメを作成し、提供する。

②プロジェクターを使用するので長崎県司法書士会の方でプロジェクターとパソコンを用意して欲しいこと  

 

 ①については、約2年前に 熊本県司法書士会の全体研修会で「筆界特定」に関する講師をしたことがあり、レジュメ作成に関する資料があったので、準備に2カ月で何とか間に合うだろうと思っていました。

 面白い試みとして、レジュメの中に以下の18ページのマンガを入れてみようと思いました。

 担当者から何か言われたらはずそうとは思っていましたが・・・・

 ②については、長崎県に関する差し替え画像をつくったり、筆界調査委員を今年1月に退任していることから、研修タイトル「元筆界調査委員から見た!筆界特定制度」に合わせてスライドの背景画像を作り替えないといけませんでした。

 

 ちなみに差し替え画像は、

・長崎市等の国土調査の調査状況の画像

・長崎市内に関する公図と現況とのずれ画像

・年代別の眼鏡橋付近の空中写真画像

です。

 

 レジュメ・資料は合計で45ページ になりました。

(印刷枚数が多すぎたかもと、少し心配になりました。)  レジュメ・資料が出来上がりましたので、6月30日に研修担当者へメールでそのデータを送ろうと思いましたが、マンガを18ページ入れたせいか約30メガの容量となりメールでは送れなくなりました。

 そのため、私のホームページにアップロードすることとしパスワードがないとダウンロードできないようにしました。

 長崎県司法書士会の事務局では研修レジュメ・資料等を印刷せず、そのデータを会員へ直接送り各自が印刷して当日受講するとのことでした。

 

 研修担当者が7月7日~7月13日まで不在とのことなので、担当者が早く内容を確認できるようスライドも急ぎ仕上げて、7月2日に(レジュメ・資料等と同様に容量がかなり重たいので)、私のホームページにアップロードすることとし担当者にダウンロードをお願いしました。

 

 

 スライドは243枚 作成しました。

 

 担当者にはスライドを当日までにプロジェクターで使用するパソコンの中に入れておいてほしい旨伝えました。

 

研修の準備はこれだけでは終わりません!

 私の場合、「レジュメ・資料」、「プロジェクター投影スライド作成」のほかに、研修当日の台本を作成します。

 研修当日の台本とは、「プロジェクター投影スライド」と「実際に話すことば」を融合したもので、いわゆるスライドの注釈のようなものです。これを作っておかないと、投影スライドと話す内容がちぐはぐになってしまうからですね。また、台本を作っておくことで何度も事前に練習をすることもできます。

 

 これも以前研修で作成したものがあるのですが、以前作成したものはとても中途半端なもの(重複した文言がある等)だったので、かなり手を加える必要がありました。

 

 

 何度も音読して必要な文言をチェックしていきました。不要な文言を削除したり、新たに文言を追加したりしていきます。

 また、長崎県に関するスライドを新たに追加していましたので、これも台本上に加えていきます。

 台本は68ページ になりました… 結構時間がかかりましたね。

 

 7月17日 研修担当者から電話があり、先日受け取ったレジュメ等データの容量が25メガを超えており受講者へデータを送ることができないので、データを圧縮して欲しいとのことでした。

 

 アドビ・アクロバットを使って、何とか25メガ以内にデータ圧縮をすることができましたので、私のホームページから圧縮データをダウンロードしてもらいました。

 長崎県司法書士会では、受講者へのデータ配信にサイボウズlive(ファイル添付制限25メガ以内)を利用しているとのことでした。

 

 

研修当日

 車だと九州自動車道・長崎自動車道を利用すると、長崎まで約2時間半で行けるのですね。

 遅れるといけないので、午前7時頃に出発し、午前9時半頃に長崎に到着しました。

 

 早く長崎に到着したので研修会場に行く前に平和公園浦上天主堂にお参りしてきたのですが、途中靴底が外れ、これから研修会なのにどうしよう~と、とても慌てたことを思い出します・・・(履きなれた革靴だったのですが。)

 

 眼鏡橋にも立ち寄りましたよ!

 

 熊本県司法書士会へ「講師派遣依頼(講師内諾済)」という形を取ってもらったので、舞台前の垂れ幕に「司法書士」ではなく「熊本県司法書士会」という肩書になっていることにお気付きでしょうか?

 

 

 長崎県司法書士会が開催する第1回の研修会とのことで当日午後から2つの研修会が予定されていました。私の研修の持ち時間は午後1時~午後3時の2時間でした。

 

 長崎県は離島が多く、配信研修を実施していて、ライブで離島地区に配信するようにしているとのことで、当日の研修をビデオカメラで撮影されていました(録画はしていないとのこと!)。

 

 出席者は70~80名ぐらいだったでしょうか。

 途中10分休憩をはさみ、午後3時の2分前ぐらいに無事研修を終えました。

 

 午後3時10分~午後5時に行われたもう一つの研修の聴講をしてよいとのことでしたので、そのまま聴講をさせていただきました。所有者不明土地にどう司法書士が関わってくるのかというお話でした。

 

 

研修終了後

 「思案橋」の近くの長崎料理の出るお店で懇親会がありました。長崎県の郷土料理(くじら等)が出ました。とてもおいしかったですね。

 長崎県司法書士会の皆様、ご馳走になりました。ありがとうございました。

 

 私は1次会のみで失礼させていただき、熊本へとすぐに帰りました。

 帰る前に、眼鏡橋にも寄ったのですがライトアップされていてとてもきれいでしたね。

(眼鏡橋まで長崎県司法書士会の方に歩きで送ってもらいました。ありがとうございます。長崎県の方ってとても親切ですよね~ 以前長崎県にバイクでツーリング旅行した時もとても親切にしてもらった想い出があります。その時に泊まった「矢太樓イン」という国民宿舎はもうなくなっているようです・・・泣)

 

 

 研修会の終わりに受講者の方から質問をいただいていましたので「参考資料」を作成し、研修担当者の方に受講者の皆様へ伝えてほしいとお願いして、私の研修講師のお仕事?は完全終了となりました。

 

 

長文になりましたが、最後まで読んでくださいまして、ありがとうございました。

 

 

 

 

筆界特定のマンガの29ページ目を改変しました。

 「特定調査」は、筆界調査委員が中心となって行います。

 

 これまでは、法務局補助職員に資料収集・聴き取り等の準備をしてもらっていましたので、とても戸惑います。

 

 緊張しますよね~

 

 現地に行きます。

 

 冬には防寒着を羽織ります。

 夏には麦わら帽子をかぶり熱中症対策の水筒を下げていきます。蚊対策の虫よけスプレーをふりかけることも。

 

 足元もちゃんとしたところは少ないので、スニーカーや長靴などを履きます。

 

 雨が降ればかっぱを着たりもしますよ~

 

 「期日」は熊本地方法務局の会議室で行われますが、その前に追加資料等が法務局補助職員から送付されてきます。

 

ちょうどこの頃、 熊本地震 がありました!!!

 

私の事務所内のものはめちゃくちゃになりました。

 

後で聞いた話ですが、法務局でも書類等が散乱し業務をすぐに行える状態ではなかったそうです~

(もちろん、私の事務所も同様にすぐに業務を行えるような状態ではありませんでした。)

 

熊本地震後の普通の生活・業務をするには、時間がかかったことを覚えています。

 

 「熊本地震」でのご支援 ありがとうございました!!

 

 そのため、「期日」を予定通り開催できるかどうか、法務局補助職員ともう一人の筆界調査委員であり土地家屋調査士の先生と「期日」の開催日について打ち合わせをしました。

 

 そして、「期日」開催予定日だった12日後に「期日」が変更することになったのですよ~

 

 

今年も「お年賀」イラストを作りましたよ~

(今回は南関町の松村司法書士作フリゲ「RPG相続登記申請」の「ファンアートイラスト」なのです!)

相続登記申請を体感することができますので、プレイしてみてくださいね!!!

 

 

筆界特定のマンガの29ページ目を公開しました。

 

自分で作った文書をマンガ化して立体化する

 

 平成28年9月17日に開催された「筆界調査委員から見た筆界特定制度」のために作成し、当日使用したプリントをもとに作られたマンガです。現在連載中なのです。

 

 司法書士向けの「筆界特定」研修で使用したものをマンガ化してみようと思いました。

 私は今月まで「筆界調査委員」だった関係で熊本県司法書士会での研修講師を依頼されましたので、この4年間(任期は2年ですが1度更新しております。)に体験したことを盛り込んだ資料を作りました。

 講義で使用したプロジェクター投影画像も作りました。

 

 マンガ化することで、より視覚的・立体的に「筆界特定」を理解することができると考えたからです。

 

 ただ、本当は一般の方にわかりやすいように事例等を題材にして作成すべきだとは思ったのですが、時間の都合もありとりあえず今回はそのままのマンガ化とし、これが完成したら改めて物語風のマンガを作ってもよいかもしれませんね。

 

筆界特定のマンガの29ページ目へのコメント

 

 「特定調査」は、筆界調査委員が中心となって行います。

 これまでは、法務局補助職員に資料収集・聴き取り等の準備をしてもらっていましたので、とても戸惑います。

 緊張しますよね~

 

 現地に行きます。

 

 冬には防寒着を羽織ります。

 夏には麦わら帽子をかぶり熱中症対策の水筒を下げていきます。蚊対策の虫よけスプレーをふりかけることも。

 

 足元もちゃんとしたところは少ないので、スニーカーや長靴などを履きます。

 

 雨が降ればかっぱを着たりもしますよ~

 

 「期日」は熊本地方法務局の会議室で行われますが、筆界特定登記官が中心となって行います。

密室で一人一人を呼び出して行いますので、調停手続のような厳粛な雰囲気がありますね~

 

 

筆界特定のマンガの28ページ目を公開しました。

筆界特定スケジュールの大まかな説明の続きですよ~

現況等把握調査までは、補助職員(法務局職員)が主導的に動いてくれます。

これがとても助かるのです。

 

法務局内の土地台帳・公図・登記事項証明書等の膨大な資料をかき集めるのは大変なのです!

補助職員の方が集めてくれるので、とても助かります!!

 

これらの資料をもとに、対象土地・関係土地の明治から現代までの履歴を要約し、まとめる作業(論点整理)はとても大変なのです!

補助職員の方が文章にまとめてくれるので、とても助かります!!

 

1回目の現場で当事者たちに対象土地・関係土地等の話を聞く「現況等把握調査」で聴き取る作業も、資料をかなり読み込んでいないとできません!

補助職員の方が主導的にしてくれるので、とても助かります!!

(2回目からの現地調査からは、筆界調査委員が主導的にしていくことになります。)

 

 

その後法務局内の会議室で行われる「委員打ち合わせ会」を境に、補助職員ではなく、筆界調査委員が主導的に物事を進めていくことになります。

 

 

筆界特定のマンガの27ページ目を公開しました。

 

筆界特定手続の標準処理期間は、熊本の場合、「6ヶ月」なのでそれをもとにスケジュールが事前に組み込まれます。

今回の場合、4月に熊本地震がありましたので、マンガでご紹介することになりますが、スケジュールが少し変更になりました。

 

筆界特定スケジュールの大まかな説明を始めていきます。

 

2月23日の「事前調査」まで1か月ちょっとしかありませんが、この間に、大量の書類がメール又は簡易書留で送られてきますので、読み込み及び分析をしなければいけません。

 

これがとても大変な作業なのですよ~!!

 

 

筆界特定のマンガの26ページ目を公開しました。

 

このページから「筆界調査委員」の具体的な仕事内容をご紹介していきます

 

筆界調査委員」は法務局または地方法務局の長から任命されますので、まずは、法務局から電話がかかってきます。

 

「(申立人等との)利害関係の確認」と「受託意思確認」です!

 

※熊本地方法務局の場合、法務局内の筆界特定室の職員から電話がかかってきますよ~

 

土地家屋調査士の資格を持たない司法書士が「筆界調査委員」に選任される場合は、もう一人の土地家屋調査士も選任されます。

 

筆界特定のマンガの25ページ目を公開しました。

 

「筆界特定」手続のメリットの一つとして・・・

 

訴訟と比べて短期間で終わる!

 

ということがあります。

 

「筆界」についての訴訟には、「筆界確定訴訟」があります。

(境界確定訴訟ともいうようですが、当ブログは不動産登記法の記載にならいます。)

 

「筆界確定訴訟」をした場合 約2年かかると言われているのですが

「筆界特定」は、熊本の場合、基本的に「6ヶ月」で終了します。

 

 

利用する側からすると非常に有用な手続きなのですが

 

筆界調査委員等の立場からすると・・・

 

短期間の間に

 

・資料収集(大量の資料読み込み)

・現地調査(2回)

・打ち合わせ会議(1回~)

・期日

・意見書作成 等

 

を完了しなければならないので、とても大変なのですよ~~

 

 

筆界特定のマンガの24ページ目を公開しました。

法務局補助職員

筆界調査委員は、非常勤の公務員として、外部から専門家が就任し、筆界の調査等を進めていきます。

 

短期間で効率的に調査活動(資料収集等)をするためには、いかに専門家とはいえ単独で作業をするのは大変なので、法務局職員が「補助職員」として作業のお手伝いをします。

 

法務局で保管する書類等膨大な資料を、その職員にそろえてもらえるので、とても助かりますね~

 

「意見書」作成の資料となる、現地調査等の報告書も作ってくれるので、これまた とても助かるのですよ~