不動産 名義変更
不動産 名義変更
不動産売買の決済って 何ね？
不動産の売買契約をしただけでは、不動産の取得を第三者に主張することができません。法務局へ申請書類を提出して登記を行う必要があります。
ご依頼者の負担を少しでも減らせるように、当事務所がお手伝いいたします。
司法書士は、家や土地の売買や賃貸の仕事をするの？
いえいえ、司法書士は、直接そのような仕事をすることはありませんが、不動産の売買の登記や不動産に抵当権をつける等の仕事をしています。
（不動産の売買等の仕事をする資格は「宅地建物取引士」）
家や土地は「高額」で、貯金や現金だけで買える人は少なく、銀行等の金融機関からお金を借りて買うのが一般的ではないでしょうか。
しかも、誰が所有者なのかがわからなければ、安心して、お金を支払うことはできませんね。
（所有者以外の人に支払ってしまったら・・・）
司法書士は、不動産の売主と買主の間に入って取引の不安を解消し、不動産の名義を変える等の仕事をしています。
つまり、不動産取引を円滑に（リスクを回避）する仕事が司法書士の仕事なのです。
不動産の所有者や、抵当権等の権利が付いているか確認するときには、まず「登記事項証明書」を法務局で取得します（昔は「登記簿」と呼ばれていました。共同担保目録付きのものを取得するが望ましい）。
登記事項証明書上の所有者の名前だけではなく、住所も確認します。
（住所が現住所と異なる場合には、「登記名義人表示変更の登記」をする必要があるからですね。）
抵当権等の担保が付いている場合には、抹消する必要があります。
（なお、共同担保目録をみると、同じ担保が付いている他の不動産を確認できます。）
１．「抵当権」って知っていますか～
「抵当に土地をとられた！」
「担保がないとお金を貸せないね！！」
「1番抵当じゃないと、うちはね～（お金を貸せないよ！！！）」
こんな話をきいたことはありませんか？
「抵当権」って知っていますか～
土地や建物を買いたいときに、その代金をすぐに用意をすることは難しいです。
（頭金分ぐらいなら自分で用意できるかもしれませんが・・・・）
土地や建物を買うときには、お金を借りることが多いと思います。
特に銀行からお金を借りるときには、
「「抵当権」を（購入する）不動産につけないとお金を貸せない！」
といわれることが多いと思います。
「抵当権」を理解するには、「抵当権」を不動産につけることを条件にお金を借りた者が、返済しなかった場合
を考えると分かりやすいと思います。
お金を返済しなくなったとき、「抵当権」をつけた銀行は何をするのかというと、
（担保権者に後順位の抵当権があった場合を考えてみましょう。）
①不動産を管轄する地方裁判所に、抵当権に基づく競売（担保不動産競売）を申し立てます（民事執行法44条1項、188条）。
そして、
②競売手続きが進められ、買受人が決まれば、売却許可が出されます（民事執行法６９条、188条）。
→ 落札代金が納付される！（民事執行法78条1項、188条）
③ 抵当権の順位に従い、落札代金はまず第一順位の抵当権者に配当され、競売代金が残っている場合には、次順位の抵当権者に順番に配当されていきます（民事執行法８４条1項2項、188条）。
→ 抵当権等はいくつもつけられることがあり、先につけられた抵当権等が優先する！！
（銀行は、実質的に「1番抵当権」にならないとお金を貸しません！）
例 1番抵当権 2番抵当権・・・
つまり、抵当権とは、お金を返さなかったときの人質ならぬ、もの質（担保）であり、
銀行等は、不動産に設定された抵当権を実行（競売）することにより、未返済金を回収するというわけです。
２． 連件登記申請
☆連件登記申請
（※所有権登記名義人表示変更登記）
↓
1件目：抵当権抹消登記
↓
2件目：所有権移転登記
↓
3件目：抵当権設定登記
司法書士は、不動産の売買取引では「所有権移転登記」だけではなく、「抵当権」が付いていた場合は「抵当権抹消登記」（根抵当権抹消登記の場合もある。）も同時にしますし、お金を銀行から借りる場合には当然、新たな「抵当権設定登記」も同時にします。
不動産の売買の時には、3件の連件登記申請をすることが一般的です。
※売主の住所が現在の住所と違う場合は、「所有権登記名義人表示変更登記」も必要。
司法書士は不動産取引（売買等）の安全に資する仕事をしています。
具体的には、登記申請の書類作成、その他登記関係書類確認等していきますが、特に緊張する場面が、「決済」です。
３．「登記事項証明書」で何が分かるの？
事前に「登記情報提供サービス」等を利用して、登記事項証明書の内容に変動がないかチェックします。
（登記情報提供サービスは、すぐに不動産の現在の権利関係を確認できるうえ、法務局で登記事項証明書を取得するよりもとても安上がりです。）
例 新たに抵当権設定登記がなされた！ 新たに差押えの登記がなされた！
→ １番抵当権でなくなる！
（取引ができなくなる）
４．「決済」って？
決済当日、銀行等の会議室にて
「売主」
「買主」
「不動産屋」
「銀行員融資係」
「司法書士」
が一堂に会します。
司法書士は登記の必要書類を売主・買主から預かり、内容を確認し、印鑑や署名をもらっていきます。
５．「本人確認」って？
その中で特に重要なのは、「本人確認」です。
（決済当日のミスを防ぐために、事前に書類を預かったり、本人確認を事前に済ますことはあります。）
何を当たり前な！！
と思われる方がいらっしゃるかもしれませんが、「本人確認」に関するトラブルがあります。
また、司法書士は、「犯罪収益移転防止法」上の特定事業者にあたるので、以下の場合には更なる「本人確認」も必要になっています。
以下の特定受任行為の代理等を行うことを内容とする契約の締結
・宅地又は建物の売買に関する行為又は手続
・会社等の設立又は合併等に関する行為又は手続
・200万円を超える現金、預金、有価証券その他の財産の管理又は処分
※任意後見契約の締結は除く
〈「犯罪収益移転防止法の概要」警察庁刑事局組織犯罪対策部組織犯罪対策企画課犯罪収益移転防止対策室 17頁より抜粋〉
「書類確認」「本人確認」の確認ができたら、司法書士は銀行員の融資担当者に対し「融資実行」の指示をし、買主から売主へお金が渡されます（または、買主の口座へ入金されます）。
ここから司法書士は一刻も早く法務局へ登記の申請に行きます。
ちょっとの合間に、変な登記がなされる可能性があるからです。
（先に差押えの登記がなされてしまうと、融資を実行した銀行はお金を支払ってしまったにもかかわらず、2番抵当権になってしまう！）
登記申請をして無事登記受付がなされたら、銀行員の融資担当者へＦＡＸ等で連絡をします。
ここでやっと、「決済」の場面における司法書士の仕事は終わります。
登記が無事完了（一般的に数日かかる…）したら、新しい登記事項証明書を取得して、ちゃんと登記事項に間違いがないか確認をします。
（オンライン申請だと、「登記完了通知」がメールで来る。）
６．「登記識別情報」って何？
最後に法務局から受領する「登記識別情報」等を銀行・買主に届けないといけません。
※「登記識別情報」とは「12桁の英数字」であり、通常は登記が完了すると司法書士は、その番号が被覆された通知書の交付を法務局の登記所で受領します。
登記識別情報通知書は、「12ケタの英数字」を見られたり、覚えられたり、コピーを取られたりすると、ただの紙切れ同然になってしまいますので、厳重注意！！です。
なお、昔のように法務局で印版される「登記済権利証」は発行されなくなりましたが、現在も、昔の「登記済権利証」はこれまで通り使用できますので、保存しておく必要があります。
当事務所がお手伝いできること
当事務所にご依頼いただいた場合の手続きの流れです。
①必要書類の取得、決済日の調整
不動産の売主様、不動産の買主様に必要書類を取得していただき、決済日を協議します。
②書類の作成、書類へのご捺印
司法書士が、「売買契約書」等の登記原因証明情報やその他の書類を作成します。
本人確認後、できた書類に不動産の売主様、買主様にご署名・ご捺印（売主様は実印）をいただきます。
③銀行等にて決済
銀行等にて、売主様・買主様立会いの上書類等の最終確認を行い決済を行います。売主様が買主様に売却代金を支払います。
④登記申請
不動産所在地を管轄する法務局に、登記を申請します。
登記が完了して、不動産の登記事項証明書がとれるようになるまでには、約２週間程度かかります。
当事務所では、不動産登記及びこれに付随する手続等もお客様のご希望・ご要望にも柔軟に対応させていただき、手続きをお手伝いいたします。
